При продаже земельных участков все значительно веселей, чем при их покупке. Здесь вычеты по НДФЛ у продавца могут быть весьма и весьма большие.

При этом необходимо учитывать следующее.

Согласно статье 217 НК РФ от налогообложения НДФЛ осовобождены доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Для объектов недвижимости, в т.ч. и земельных участков, приобретенных после 01.01.2016, ст. 217.1 НК РФ установлен иной порядок освобождения от налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, а именно:

  • срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ - пять лет (субъекты РФ могут уменьшить этот период), три года - если право возникло в результате приватизации, по договору ренты или договору дарения между близкими родственниками;
  • если цена купли/продажи менее 70% кадастровой стоимости объекта, то для исчисления налога в случае продажи объекта ранее установленного для осовобожения от налогообложения срока, будет использоваться сумма в размере 70% от кадастровой стоимости объекта.

С 01.01.2019 эти положения распространяются и на доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и долей в них, если они используются или использовались индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности. На доходы, полученные до 01.01.2019, это правило не распространяется.

Нетрудно увидеть, что в данном перечне нет земельных участков, поэтому если вы использовали земельный участок в предпринимательсткой деятельности, то никакие налоговые вычеты при его продаже вам не положены.

В соответствии с п.1 статьи 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.  При этом перечень таких расходов для земельных участков законодательно не утвежден.

С 01.01.2019 имущественными налоговыми вычетами могут воспользоваться и налоговые нерезиденты.

Интересно, что в соответствии с письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ от 29.04.2013 № 03-04-05/14944 изменение разрешенного использования в течение срока владения земельным участком не влияет на срок исчисления периода владения земельным участком в целях налогообложения.

Краткое резюме:

  • Во-первых, возможность применения налогового вычета зависит от использования земельного участка (в предпринимательской деятельности или нет, для жилищного строительства или нет).
  • Во-вторых, сумма налогового вычета зависит от срока владения земельным участком.

При этом необходимо иметь ввиду, что срок владения земельным участком исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него. Например, если вы владели большим земельным участком 10 лет, а потом разделили его на два маленьких и продали их через два года, то срок владения земельными участками составит именно два года, а не 12 лет, как вы можете подумать (10 лет единый участок+2 года - земельные участки, которые получились в результате раздела участка). Данный вопрос был предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, который в Определении от 19.07.2016 № 1730-О/2016 подтвердил конституционность такой позиции.

Кроме того, если у вас маловато доходов для получения вычетов в полном объеме в текущем периоде, то вы можете получать налоговые вычеты в будущем, пока не исчерпаете их сумму в полном объеме.

Пенсионеры могут получить вычет за три предыдущих года, в котором у них были доходы, облагаемые по ставке 13%.

Если вы хотите узнать больше или получить консультацию по конкретной сделке, мы постараемся вам помочь - обращайтесь.

Платите за землю правильно!