Плата за право аренды - самый удивительный вид расходов, связанных с использованием земельных участков.

С одной стороны, раз есть право пользования, то оно сколько-нибудь да стоит и его можно купить/продать. С другой стороны, есть плата за право на заключение договоров аренды, которое обычно выставляется уполномоченными государственными или муниципальными органами на торги.

Одно ли это и то же?

Мы считаем, что это не совсем так. На практие право аренды продают те, кто его имеет, т.е. арендаторы (аналогия - вторичный рынок недвижимости), а правом на заключение договора аренды торгуют собственники участков, т.е. арендодатели (аналогия - первичный рынок недвижимости, новостройки). 

Хотя по жизни так четко эти сделки в законодательстве не разграничиваются, но особенности определения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль по каждому из видов сделок есть.

Так, порядок определения налоговой базы при приобретении права на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях капитального строительства при условии его (договора) последующего заключения, регулируется статьей 264.1 НК РФ.

До вступления в силу этой статьи (до 01.01.2007) финансовые органы придерживались мнения о том, что такие затраты включаются в капитальные затраты, формирующие стоимость объекта основных средств (см., например, письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 19.05.2008 № 03-03-06/1/324).

В настоящее время позиция Министерства финансов РФ  состоит в том, что согласно пункту 3 статьи 264.1 НК РФ расходы на приобретение права на земельные участки включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией (см., например, письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министертства Российской Федерации от 24.04.2015 № 03-03-06/23768, письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 24.05.2015 № 03-03-06/23768).

В соответствии с указанными разъяснениями, сумма расходов на приобретение права на земельные участки подлежит включению в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права.

Если же договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством не подлежит государственной регистрации, то расходы на приобретение права на заключение такого договора аренды признаются расходами равномерно в течение срока действия этого договора аренды.

В случае, если вы приобретаете право аренды на "вторичном" рынке, то вы уже не сможете учесть свои затраты в порядке, установленном  статьей 264.1 НК РФ (см., например, письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 12.11.2010 № 03-03-06/1/710).

Если вы хотите узнать больше или получить консультацию по конкретной сделке, мы постараемся вам помочь - обращайтесь.

Платите за землю правильно!