Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены:
- Главой VII.1. ЗК РФ "Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд";
- Главой VIII. ЗК РФ "Возмещение убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости"
- статьями 279-286 ГК РФ;
- постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц".
При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Нужно ли платить с суммы компенсации налог на прибыль? В отличии от НДФЛ, в данном случае прямого указания о том, надо или не надо платить в данном случае налог на прибыль, НК РФ не содержит. По мнению Минфина (см., например, письма от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736, от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334), "средства, полученные в качестве возмещения за изымаемый земельный участок, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в статье 251 Кодекса не поименованы, в связи с чем они подлежат учету в целях налогообложения прибыли организаций в общеустановленном порядке".
Однако, с учетом сложившейся судебной практики, в соответствии с письмами ФНС от 16.07.2015 № ЕД-4-3/12506@ "О налогообложении налогом на прибыль доходов, полученных в виде выкупной цены в результате изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд, от 03.07.2018 № СД-4-3/12727@ "О налогообложении доходов в виде сумм возмещения, выплачиваемых при изъятии земельных участков в государственную (муниципальную) собственность" следует руководствоваться следующим: "поскольку принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения, а законодателем не предусмотрено включение в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд, то взимание с такого собственника налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев."
В переводе на "человеческий язык" это означает, что сумма выкупной цены налогом на прибыль не облагается.
При этом ФНС напоминает, что "при рассмотрении вопроса о налогообложении налогом на прибыль доходов в виде суммы возмещения, полученной налогоплательщиком в результате изъятия земельного участка для государственных (муниципальных) нужд, налоговым органам следует принимать во внимание сложившуюся судебную практику".
Однако, Минфин России продолжает штамповать письма, в которых продолжает утверждать, что средства, полученные в качестве возмещения за изымаемое недвижимое имущество, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в статье 251 НК РФ не поименованы. Учитывая изложенное, при изъятии недвижимого имущества путем его выкупа для государственных и муниципальных нужд у налогоплательщика возникает доход, который учитывается при формировании налогооблагаемой прибыли (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 09.02.2018 № 03-03-06/1/7847, письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095).
Если вы хотите узнать больше или получить консультацию по конкретной сделке, мы постараемся вам помочь - обращайтесь.
Платите за землю правильно!